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A nova Lei dos distratos Imobiliários

05/02/2019 - Fonte: Folha de Londrina

Em 28 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei n° 13.786/18, que traz importantes mudanças ao setor imobiliário, principalmente às operações de incorporação imobiliária. A nova lei regula as condições para a resolução dos contratos de promessa de venda e compra firmados com os adquirentes de unidades imobiliárias em incorporação, por inadimplemento destes.

A incorporação imobiliária consiste na construção de edificações compostas por unidades autônomas que, em conjunto, formam um condomínio, visando sua comercialização total ou parcial ainda na planta.

Após vendidas as unidades e iniciadas as obras, inúmeros brasileiros enfrentam dificuldades financeiras para honrar as prestações contratuais de forma assídua, restando como única alternativa o distrato imobiliário. Por meio do instrumento de distrato, as partes extinguem as obrigações estabelecidas no contrato de promessa de venda e compra do imóvel; e especificam a forma como o negócio será desfeito.

Até a publicação da Lei n° 13.786/18, não havia previsão legal que expressamente fixasse um teto para a multa contratual em razão da desistência na compra de um imóvel negociado na planta.

Para entender as novidades trazidas pela nova norma foram estipuladas duas formas de multa que podem ser retidas pelo incorporador, em relação ao valor já pago pelo adquirente: 1) montante de 50%, para os casos em que o empreendimento esteja sob o regime de patrimônio de afetação - em que o empreendimento é separado do restante do patrimônio do incorporador -, após a dedução antecipada da corretagem, devendo o valor restante ser devolvido em até 30 dias depois da emissão do habite-se; 2) montante de 25% nos casos em que o empreendimento não estiver sob o regime de patrimônio de afetação, devendo o valor restante ser devolvido em até 180 dias da data de assinatura do distrato.

Em ambos os casos, a incorporadora poderá descontar, ainda, valores referentes à impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o adquirente teve o imóvel disponível para uso, antes mesmo da concessão do habite-se.

A lei estabelece, ainda, o rol de informações necessárias que deverão constar em quadro-resumo do contrato de promessa de venda e compra. Dentre as informações obrigatórias, devem constar: preço total a ser pago pelo imóvel, formas de pagamento das parcelas e seus vencimentos, valores da corretagem, índices de correção monetária, consequência do desfazimento contratual, taxa de juros eventualmente aplicadas, informações sobre o imóvel, prazo para conclusão da obra e aquisição do habite-se, entre outras.

Outro aspecto importante é que, na hipótese de atraso na entrega do empreendimento imobiliário, dispõe a lei que a incorporadora terá 180 dias de prorrogação, sem incidência de qualquer multa. Para fazer jus a esse prazo de carência, a incorporadora deverá prevê-lo expressamente no contrato de promessa de venda e compra. Decorrido tal prazo, o adquirente poderá pedir a rescisão contratual com a devolução de todo o valor gasto, acrescido de multa e corrigido, em até 60 dias corridos a partir do requerimento. Apesar do atraso, se o comprador não optar por romper o negócio, fica a incorporadora incumbida de pagar, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso.

A nova lei tem a intenção de gerar mais segurança aos negócios imobiliários. Todavia, pairam no ar dúvidas que só o tempo esclarecerá. Será que as multas não assustarão os compradores, gerando uma retração nas vendas? Como o Judiciário enxergará a nova lei frente ao Código de Defesa do Consumidor? Qual norma prevalecerá diante de um aparente conflito? Aguardemos.