Devo, não nego e pago se puder? Veja os riscos de dever condomínio

12/08/2026 - Fonte: InfoMoney Após o esgotamento das tentativas de pagamento no processo judicial, o único imóvel da família pode ser levado a leilão

Deixar de pagar o condomínio pode parecer uma pendência administrável por algum tempo, porém, na prática, especialistas afirmam que esse tipo de dívida pode escalar mais rápido do que o previsto, com acréscimo de multa, juros, honorários e até risco de perda do imóvel em casos extremos.

Dados levantados pela uCondo, empresa que oferece sistema e aplicativo de gestão condomínios para síndicos e administradoras, mostram que a inadimplência condominial vem subindo no país nos últimos anos. O índice saiu de 9,15% em 2022 para 11,8% em 2025, segundo o levantamento da empresa usando dados internos.

Mas afinal, existe um limite seguro para dever condomínio? O o problema começa antes do que muitos imaginam, uma vez que aquele longo período de tolerância para atrasos de condomínio do passado não existe mais.

O problema se torna sério no exato momento em que o boleto vence. A legislação processual transformou a cota condominial em título executivo extrajudicial, o que significa que o condomínio não precisa mais entrar na Justiça para discutir se o morador deve ou não; ele entra direto para executar a dívida e buscar bens. Hoje o valor da dívida importa menos do que a velocidade com que honorários advocatícios e custas judiciais começam a transformar uma cota atrasada em um passivo insustentável.

Na prática, o atraso passa a ficar mais difícil de reverter depois de alguns meses. Em geral, a situação se agrava a partir de 90 dias de atraso, quando à dívida passam a ser somados multa de até 2%, juros mensais de 1%, correção monetária, honorários de cobrança, honorários advocatícios e, em alguns casos, custas processuais. "Quanto maior o tempo de atraso, menor costuma ser a capacidade financeira do morador de regularizar o débito", avalia Sarah Castro, diretora comercial do Cerus, empresa de soluções financeiras para condomínios.

A cobrança judicial também costuma vir cedo. Sousa explica que a ação pode ser proposta, em média, entre o segundo e o terceiro mês de atraso, a depender da política definida pelo condomínio.

Antes disso, o mais comum são notificações e tentativas de acordo. Se não houver pagamento, a cobrança pode avançar para bloqueio de contas, penhora de veículos, aplicações financeiras e do próprio imóvel.

- O risco de perder o apartamento é real?

O risco de perder a casa ou o apartamento é real. "A consequência final é o leilão do próprio imóvel". A proteção do bem de família – que impede a penhora do imóvel destinado a residência familiar – não se aplica da mesma forma às dívidas geradas pelo próprio imóvel, como condomínio e IPTU. Nesse caso, após o esgotamento das tentativas de pagamento no processo judicial, o único imóvel da família pode ser levado a leilão.

- Há saída

Apesar disso, a execução até o leilão não costuma ser o desfecho mais frequente. A renegociação ainda é o caminho mais comum. "A grande maioria dos casos é repleta de renegociações dessa dívida", A recomendação é que o morador procure o condomínio antes que a situação se deteriore, porque isso reduz o desgaste e melhora a chance de um acordo.

O melhor cenário é buscar parcelamento antes do ajuizamento da ação, evitando que a dívida seja inflada por despesas judiciais.

- Condomínio cada vez mais caro

Além do endividamento recorde no país – que faz as famílias priorizarem dívidas mais caras, como fatura de cartão, em detrimento do que é entendido como mais "maleável" –, o encarecimento da conta de condomínio tem pesado no orçamento. A média das mensalidades foi de R$ 413 em 2022 para R$ 522 até o fim de 2025, alta superior a 26% em três anos, ainda de acordo com os dados da uCondo.

E o problema não está concentrado em um único perfil de morador ou de condomínio. Todos estão com aumento de inadimplência pelos levantamentos que nós temos nos últimos anos.